به گزارش ابرامباد، با نزدیک شدن به پایان فصل پر جنب و جوش جابجایی در شهریورماه، پیچیدگی‌های بازار مسکن برای بسیاری از خریداران و فروشندگان همچنان پابرجاست.نه شاهد رونق چشمگیر در معاملات هستیم و نه می‌توان از توقف کامل فعالیت‌های خرید و فروش سخن گفت.
شکاف عمیق میان قدرت مالی خانواده‌ها و بهای واحدهای مسکونی، همچنان بزرگترین سد راه ورود تقاضای مصرفی به این بازار است. این معضل، در کنار افزایش روزافزون هزینه‌های ساخت‌وساز، دورنمای قیمت‌ها را نیز تحت‌الشعاع قرار داده است.
همزمان، بازار اجاره نیز پس از سپری کردن ماه‌های پر تلاطم اسباب‌کشی، با چالش‌های منحصر به فرد خود دست و پنجه نرم می‌کند. سیاست‌های دولتی، رشد مداوم هزینه‌های زندگی خانوارها و تضاد انتظارات میان مالکان و مستأجران، وضعیتی را پدید آورده که پیش‌بینی مسیر آتی این بازار را دشوارتر می‌سازد.
در چنین فضایی، بررسی دقیق آنچه در بطن معاملات جریان دارد، اهمیتی دوچندان می‌یابد. اینکه خریداران چه خواسته‌هایی دارند، فروشندگان تا چه حد حاضر به انعطاف در قیمت هستند و چه زمانی افزایش هزینه‌های ساخت خود را در بهای نهایی واحدهای تازه‌ساز نشان خواهد داد، سؤالاتی کلیدی هستند.
در همین راستا، سمانه محرمی نمین، نایب‌رئیس مشاوران املاک، در گفت‌وگویی اختصاصی با ابرامباد، ضمن تشریح وضعیت فعلی بازار مسکن در شهریورماه، تأکید کرد که اطلاعات موجود بیشتر جنبه میدانی دارد تا آماری. او ابراز تأسف کرد که مشاوران املاک و اتحادیه‌های صنفی، که پیش‌تر همچون آینه‌ای شفاف، واقعیت معاملات را منعکس می‌کردند، از چرخه اطلاعات بازار کنار گذاشته شده‌اند. با راه‌اندازی سامانه‌های جدیدی همچون ‘کاتب’، مدیریت اطلاعات معاملات از دسترس اتحادیه املاک خارج شده و همین امر موجب شده تا مشاوران و اعضای هیئت‌مدیره اتحادیه، به داده‌های دقیق و روزآمد دسترسی نداشته باشند.
وی توضیح داد که اظهارنظرهای کنونی مشاوران املاک در خصوص گرانی یا ارزانی، افزایش یا کاهش حجم معاملات و میزان پویایی بازار، عمدتاً بر پایه مشاهدات میدانی است و نباید آن‌ها را با آمار رسمی و دقیق اشتباه گرفت.
این مقام صنفی اضافه کرد که در گذشته، با وجود سامانه املاک و مستغلات، امکان ارائه اطلاعات دقیق‌تری در مقایسه با ماه‌ها یا سال‌های قبل وجود داشت و بر اساس آن می‌شد درباره روند معاملات و تغییرات قیمت با اطمینان بیشتری سخن گفت.
به گفته ایشان، اتحادیه املاک یک نهاد مردمی بود که اطلاعات را به صورت شفاف در اختیار عموم قرار می‌داد، اما در حال حاضر بازار با خلأ اطلاعاتی مواجه است. مدت‌هاست که وزارت راه و شهرسازی، آمار منظم و قابل اتکایی منتشر نمی‌کند و حتی اطلاعاتی که گاهی ارائه می‌شود، با واقعیت‌های موجود در بازار تفاوت دارد. وی تأکید کرد که ملاک اصلی برای اطلاعات واقعی بازار باید قیمت‌های نهایی معاملات و نه صرفاً قیمت‌های آگهی‌های آنلاین باشد.
او تصریح کرد که مبنای صحیح برای ارزیابی بازار، معاملات قطعی و کدهای رهگیری صادر شده است. با این حال، وضعیت کنونی بازار را ‘آرام’ توصیف کرد، اما خاطرنشان ساخت که این آرامش به معنای عدم وجود تورم در بخش مسکن نیست و به باور او، افزایش قیمت‌ها در ادامه مسیر اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.
این فعال با سابقه بازار مسکن برای توجیه پیش‌بینی خود، به مجموعه‌ای از عوامل اشاره کرد؛ از بهای مصالح و نهاده‌های ساختمانی گرفته تا عوارض ساخت و نرخ دستمزد کارگران.
به گفته او، پس از درگیری‌های ۱۲ روزه و مبحث مربوط به اخراج اتباع، نرخ دستمزدها دچار تغییر و تحول شده است. علاوه بر این، نرخ تورم عمومی، هزینه‌های حمل‌ونقل و وضعیت بازارهای موازی نظیر ارز و سکه نیز بر بازار مسکن تأثیرگذار هستند. لذا، نمی‌توان انتظار داشت که با وجود افزایش این هزینه‌ها، قیمت مسکن برای مدت طولانی روند کاهشی داشته یا ثابت بماند.
این کارشناس عقیده دارد که بازار در حال حاضر بیشتر با پدیده ‘رکود تورمی’ مواجه است، اما این به معنای عدم حضور خریداران نیست. وی اظهار داشت که تقاضای خرید همچنان پابرجاست و حتی از آغاز سال جاری، رفتار بخش عمده‌ای از متقاضیان خرید مسکن با واقعیت‌های موجود در بازار هماهنگ‌تر شده است.
او افزود که در ابتدای سال، خریداران با تصورات و انتظاراتی وارد دفاتر مشاوران املاک می‌شدند که با توان مالی واقعی و قیمت‌های بازار همخوانی نداشت. بسیاری بر این گمان بودند که با سرمایه خود می‌توانند ملکی با مشخصات دلخواه خریداری کنند، اما با گذشت زمان و مواجهه با واقعیت‌ها، خواسته‌های خود را تعدیل کرده‌اند و امروز اغلب خریداران با شرایط فعلی بازار به نوعی کنار آمده‌اند.
وی بازار کنونی را برای خریدهای مصرفی و همچنین ‘تبدیل به احسن کردن’ مناسب ارزیابی کرد؛ به ویژه برای زوج‌های جوان که برای اولین بار قصد خرید خانه دارند و نیز افرادی که از پیش صاحب ملک هستند و اکنون با سرمایه خرد خود در قالب طلا یا ارز، با افزایش ارزش این دارایی‌ها، فرصت ارتقاء منزل خود را یافته‌اند.
در مورد فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان و نرخ واقعی معاملات، برخلاف برخی تصورات که این شکاف در شهریورماه افزایش یافته است، ایشان صراحتاً با چنین برداشتی مخالف بودند.
او تأکید کرد که بازار خرید همچنان فعال است و پیش از این نیز بارها بر اهمیت خرید در زمان مناسب تأکید کرده بود. به گفته وی، یکی از مشکلات فعلی این است که مردم هر روز قیمت طلا و سایر دارایی‌ها را در تلفن همراه خود پیگیری می‌کنند و با مشاهده افزایش قیمت در این بازارها، احساس سودآوری کرده و خرید مسکن را به تعویق می‌اندازند.
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک هشدار داد: ‘مسکن هنوز یک نیاز اساسی است و نباید در ایران صرفاً به عنوان یک دارایی سرمایه‌ای به آن نگریست.’ به عقیده او، کسانی که به دنبال کسب سود از بازارهای موازی، خرید خانه را به تأخیر می‌اندازند، ممکن است در نهایت مجبور به پرداخت هزینه‌های به مراتب گزاف‌تری شوند.
او همچنین تأکید کرد که هنوز تأثیر کامل افزایش بهای مصالح ساختمانی بر ساختمان‌های جدید و قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی وارد بازار نشده است، چرا که بخش قابل توجهی از پروژه‌هایی که با نرخ‌های جدید مصالح در حال ساخت هستند، هنوز به مرحله عرضه نرسیده‌اند.
وی با اشاره به منطق قیمت تمام‌شده بیان کرد که نمی‌توان انتظار داشت فروشنده ملکی را که هزینه‌های ساخت آن افزایش یافته، صرفاً به دلیل نبود خریدار، به هر قیمتی عرضه کند. ممکن است یک سازنده در شرایط خاص یک واحد را با زیان بفروشد، اما اینکه کل واحدهای یک پروژه با ضرر عرضه شوند، امری غیرمنطقی است.
او بر لزوم رفتار منطقی و غیردستوری با بازار تأکید کرد و افزود که دستکاری در هر بازاری و اتخاذ سیاست‌های دستوری، آن را از مسیر طبیعی خود منحرف می‌سازد. به گفته او، شاید بتوان با اقدامات دستوری، جلوی بخشی از رونق بازار را گرفت، اما نمی‌توان به صورت پایدار مانع از افزایش قیمت شد.
وی هشدار داد: ‘ما شاید از یک بازار هیجانی دور شویم، اما در واقع فنر قیمت ملک را فشرده‌تر می‌کنیم و هنگام رها شدن، با جهشی بزرگ‌تر مواجه خواهیم شد.’ به باور او، اگر اجازه داده می‌شد تا فشارهای قیمتی به تدریج تخلیه شوند، بازار در نهایت می‌توانست مسیری تورمی منطقی‌تر را طی کند.
نایب‌رئیس مشاوران املاک تهران درباره تعداد فایل‌های فروش در بازار نیز توضیح داد که ‘جنگ ۱۲ روزه’ شرایط متفاوتی را ایجاد کرد. در آن برهه زمانی، بسیاری از مشاوران املاک امکان فعالیت عادی نداشتند، عده‌ای مهاجرت کردند و بازدید از تعداد زیادی از فایل‌ها میسر نبود.
با این حال، به گفته ایشان، در حال حاضر دسترسی مشاوران املاک به فایل‌ها بازتر شده است و نمی‌توان ادعا کرد که تعداد کل فایل‌های فروش کاهش یافته است.
او در عین حال به نکته مهم دیگری اشاره کرد: افزایش قیمت مصالح باعث شده که بخشی از فایل‌های نوساز که قرار بود در این فصل وارد بازار شوند، هنوز آماده عرضه نباشند.
وی توضیح داد که پروژه‌های در حال ساختی که قرار بود در ۱۲ تا ۱۸ ماه گذشته یا سال جاری به عنوان واحدهای نوساز به بازار عرضه شوند، در بسیاری از موارد به دلیل جنگ، بالا رفتن بهای مصالح و مشکلات تأمین منابع مالی سازندگان خرد، هنوز به مرحله نهایی عرضه نرسیده‌اند.
او گفت این مسئله شاید در مورد سازندگان بزرگ کمتر به چشم آید، اما در میان سازندگان خرد بسیار جدی است؛ به عنوان مثال، سازنده‌ای که با سرمایه ۲۰ یا ۳۰ میلیارد تومانی ساخت یک پروژه را آغاز کرده، ممکن است اکنون نتواند همان سرمایه اولیه را نیز تأمین کند و پروژه‌ای که هزینه ساخت آن از ۲۰ میلیارد تومان به حدود ۴۰ میلیارد تومان رسیده، برای او غیرقابل تکمیل باشد.
به گفته این فعال صنفی، پروژه‌های نیمه‌کاره سازندگان خرد در بازار کم نیستند و بنابراین این تصور که تعداد زیادی واحد نوساز آماده عرضه انباشته شده اما خریداری برای آن‌ها وجود ندارد، صحیح نیست. بسیاری از واحدهایی که قرار بود در این مقطع به بازار عرضه شوند، اساساً هنوز وارد چرخه فروش نشده‌اند.
او تأکید کرد فایلی که با قیمت واقعی و اصیل خود و پس از کارشناسی توسط یک مشاور املاک معتمد و دارای مجوز عرضه شود، شانس فروش بالایی دارد و بازار در شرایط بایکوت یا توقف کامل معاملات قرار ندارد.
### هشدار جدی به زوج‌های جوان: فریب سودهای کاذب طلا و ارز را نخورید، مسکن اولویت است!
در بخش دیگری از سخنان خود، بار دیگر به زوج‌های جوان توصیه کرد که خود را درگیر سودهای روزمره بازارهای موازی و اطلاعاتی که در تلفن همراهشان مشاهده می‌کنند، نکنند.
او یادآور شد که در گذشته، زوج‌های جوان معمولاً هنگام ازدواج، طلا و هدایای دریافتی را به همراه پس‌انداز خود جمع‌آوری می‌کردند، وام می‌گرفتند و با تأمین بخشی از ودیعه یا هزینه خرید، حتی یک خانه کوچک را به عنوان سرپناه یا سرمایه اولیه تهیه می‌کردند.
اما امروز، بسیاری از زوج‌های جوان به طور مداوم در حال مقایسه قیمت طلا، ارز و سایر دارایی‌ها هستند؛ اینکه کدام دارایی چقدر صعود یا نزول داشته است. همین امر باعث می‌شود خرید مسکن را به تعویق بیندازند.
به عقیده او، اگر قیمت مسکن نسبت به سال گذشته مورد بررسی قرار گیرد، ممکن است فردی که در آذر یا دی ماه سال گذشته با سرمایه کمتری قادر به خرید یک خانه ۸۰ متری بود، امروز با همان سرمایه تنها بتواند یک واحد ۶۰ متری خریداری کند.
او تأکید کرد که ضرر ناشی از عقب انداختن خرید مسکن برای افراد می‌تواند به مراتب بیشتر از سودی باشد که از بازارهای موازی کسب می‌کنند. به باور او، بازار مسکن به دلیل فاصله گرفتن از هیجان، همچنان ظرفیت مناسبی برای خریدهای مصرفی، سرمایه‌گذاری و تبدیل به احسن کردن واحدهای مسکونی را دارد.
### وام مسکن ۲ میلیاردی: رؤیای خانه دار شدن با اقساط سرسام‌آور!
درباره افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن نیز، به ارقام اعلام‌شده اشاره کرد و گفت که برای سال ۱۴۰۵، در شهر تهران، وام زوجین ۲ میلیارد تومان با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله و اقساط ماهانه حدود ۴۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در نظر گرفته شده است. برای متقاضیان انفرادی نیز، وام یک میلیارد تومانی با اقساط ماهانه تقریباً ۲۰ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان مطرح شده است.
در خصوص مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت نیز توضیح داد که وام زوجین یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان با اقساط ماهانه حدود ۳۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان و برای متقاضیان انفرادی ۸۰۰ میلیون تومان با اقساط ماهانه حدود ۱۶ میلیون تومان است.
بر اساس توضیحات او، به وام تعمیرات ۴۰۰ میلیون تومانی با اقساط ماهانه حدود ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان نیز اشاره شد و گفت که در تهران، اگر زوجین وام خرید ۲ میلیارد تومانی را به همراه وام تعمیرات دریافت کنند، مجموع تسهیلات به ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان می‌رسد و اقساط ماهانه تقریباً ۴۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان خواهد بود.
ایشان در انتقاد از این ساختار گفتند که مشکل فقط افزایش مبلغ وام نیست، بلکه متقاضی برای دریافت این تسهیلات باید هزینه اوراق را نیز بپردازد. بنابراین، مبلغی که واقعاً در اختیار خریدار قرار می‌گیرد، کمتر از رقم اسمی وام است، اما مبلغ بازپرداخت به مراتب بیشتر خواهد بود.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه با یک محاسبه تقریبی توضیح داد که اقساط حدود ۴۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومانی در ۱۴۴ ماه (یعنی در طول ۱۲ سال)، در مجموع به رقمی حدود ۵ میلیارد و ۸۷۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بالغ می‌شود. او تأکید کرد این در حالی است که هزینه خرید اوراق نیز جداگانه به متقاضی تحمیل می‌شود و بنابراین هزینه واقعی دریافت این تسهیلات حتی بیشتر از این رقم خواهد بود.
او در عین حال تأکید کرد که قصد اعلام عدد دقیق برای حداقل قیمت هر مترمربع در تهران را ندارد و گفت این عدد را نمی‌توان بدون دسترسی به اطلاعات دقیق اتحادیه اعلام کرد. به گفته او، مسئله اصلی این است که حتی با دریافت چنین وامی، مبلغ تسهیلات در نهایت چه سهمی از پوشش قیمت چند متر از یک واحد مسکونی در تهران را خواهد داشت.
### وام ودیعه مسکن: تسهیلاتی که همیشه به مقصد نمی‌رسد!
این فعال صنفی درباره وام ودیعه مسکن نیز انتقاداتی مطرح کرد و گفت یکی از مشکلات اساسی این تسهیلات آن است که لزوماً به همان مصرفی که برای آن در نظر گرفته شده، نمی‌رسد.
او توضیح داد که مستأجر برای دریافت وام ودیعه باید اجاره‌نامه ارائه کند، اما ممکن است فرآیند دریافت تسهیلات ماه‌ها به طول بینجامد؛ در حالی که شاید مستأجر تا آن زمان از خانه قبلی خود نقل مکان کرده باشد.
به گفته او، اگر وام ودیعه در فاصله زمانی میان ارائه اجاره‌نامه و جابجایی مستأجر به موجر پرداخت شود و این مبلغ از اجاره یا ودیعه مورد نیاز مستأجر کسر گردد، هدف اصلی تسهیلات محقق خواهد شد.
او گفت اگر پول مستقیماً در اختیار مستأجر قرار بگیرد، ممکن است صرف اسباب‌کشی، خرید وسایل منزل یا حتی مبلمان شود و سال بعد، همان فرد دوباره با مشکل تأمین ودیعه روبرو باشد؛ در حالی که هنوز اقساط وام قبلی او به پایان نرسیده است.
وی تأکید کرد که تصمیم‌گیری درباره بازار مسکن بدون هماهنگی با ‘کف بازار’ و کارشناسان فعال در این حوزه، می‌تواند نتایج معکوسی به همراه داشته باشد. به اعتقاد او، نمی‌توان همه چیز را صرفاً از پشت میز مدیریت کرد.
او در همین زمینه پیشنهاد کرد که بانک مسکن، به عنوان متولی تخصصی حوزه مسکن، نقش فعال‌تری در پرداخت وام ودیعه ایفا کند.
حتی توصیه کرد برای بررسی وضعیت واقعی پرداخت وام ودیعه، به صورت تصادفی با چند شعبه بانک مسکن در مناطق مختلف تهران تماس گرفته شود و پرسیده شود آیا این شعب تسهیلات قرض‌الحسنه ودیعه مسکن را پرداخت می‌کنند یا خیر. او تأکید کرد در صورت انجام این بررسی، نتیجه می‌تواند به شکل مستند نشان دهد که بانک مسکن تا چه اندازه در این حوزه ورود کرده است.
در بخش دیگری از این گفت‌وگو، در ادامه درباره وضعیت بازار اجاره در شهریورماه، بیان کرد که به اعتقاد او، در واقع بازار اجاره به معنای واقعی شکل نگرفته و بخش قابل توجهی از اتفاقات اخیر، بیشتر به اختلافات میان موجر و مستأجر مربوط بوده است.
او با اشاره به تعیین سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره، گفت این تصمیم اگرچه با هدف حمایت از مستأجران اتخاذ شده، اما در عمل می‌تواند به ضرر هر دو طرف تمام شود.
به گفته او، در گذشته بسیاری از اختلافات میان موجر و مستأجر بدون نیاز به مراجعه به دادگاه حل و فصل می‌شد. برای مثال، مالک می‌توانست چند ماه یا حتی یک ماه پیش از پایان قرارداد به مستأجر اطلاع دهد که به دلیل ازدواج فرزندش یا نیاز خانوادگی قصد بازپس‌گیری ملک را دارد و مستأجر نیز می‌توانست برای یافتن خانه جدید برنامه‌ریزی کند.
اما اکنون در مواردی که مالک بخواهد ملک را تخلیه کند، باید از مسیر قضایی اقدام کند و برای دریافت حکم تخلیه تشریفات قانونی را طی کند. این روند نیز با توجه به شلوغی دستگاه قضایی می‌تواند زمان‌بر باشد.
او به چهار موردی اشاره کرد که در چنین شرایطی می‌تواند مبنای درخواست تخلیه قرار گیرد؛ از جمله اینکه مالک یا اقوام او قصد سکونت در ملک را داشته باشند، ملک نیازمند بازسازی اساسی باشد، مجوز ساخت دریافت شده باشد یا مستأجر در تعهدات خود در سال گذشته کوتاهی کرده باشد.
او هشدار داد اگر چنین روندی ادامه پیدا کند، موج جابجایی مستأجران ممکن است از فصل تابستان به پاییز منتقل شود و به جای شهریورماه، در آذرماه شاهد فشار بیشتری در بازار اجاره باشیم.
این کارشناس بازار مسکن معتقد است که صرفاً سقف‌گذاری برای افزایش اجاره، بدون در نظر گرفتن امکان توافق میان دو طرف، راه چانه‌زنی را مسدود کرده است.
او گفت شاید یک مستأجر حاضر باشد به جای افزایش اجاره ماهانه، مبلغ ودیعه بیشتری بپردازد و با مالک به توافق برسد، اما وقتی فقط یک درصد مشخص برای افزایش اجاره تعیین می‌شود، امکان توافق انعطاف‌پذیر میان موجر و مستأجر کاهش می‌یابد.
او در مثال خود گفت اگر فردی یک میلیون تومان اجاره پرداخت می‌کرد، با افزایش ۲۵ درصدی باید یک میلیون و ۲۵۰ هزار تومان بپردازد و اگر ۱۰ میلیون تومان اجاره می‌پرداخت، رقم آن به ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان می‌رسد.
او در ادامه تأکید کرد صرفاً با اعلام یک درصد نمی‌توان بازار اجاره را مدیریت کرد و نتیجه چنین سیاستی می‌تواند افزایش اختلافات میان موجر و مستأجر و در ادامه افزایش مراجعات به مراجع قضایی باشد.
### چرا روند افزایش قیمت مسکن همچنان ادامه دارد؟
این فعال بازار مسکن در پاسخ به بحث تأثیر افزایش نرخ ارز و طلا بر آینده قیمت مسکن، به سهم عوامل داخلی در هزینه ساخت اشاره کرد و گفت بخش عمده مصالح مورد استفاده در ساخت‌وساز از داخل کشور تأمین می‌شود و واردات خاصی، به جز کالاهای لوکس و برخی اقلام مربوط به
