به گزارش ابرامباد، مناقشه بر سر چگونگی بازسازی مناطق آسیب‌دیده پایتخت و مسئله اعطای تراکم‌های تشویقی توسط شهرداری تهران، به کانون توجه نشست اخیر شورای عالی شهرسازی و معماری تبدیل شده است.این جلسه که در وزارت راه و شهرسازی برگزار شد، با محوریت ارائه گزارش‌هایی آماری از خسارات وارده در «جنگ ۱۲ روزه» و بازسازی‌های متعاقب آن، ابهامات فراوانی را به دنبال داشت.
معاون وزیر راه و شهرسازی، آقای غلامرضا کاظمیان، به بررسی مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ کمیسیون ماده ۵ تهران پرداخت که هدف آنها تسهیل بازسازی ساختمان‌های کاملاً تخریب شده یا به شدت آسیب‌دیده در آن دوره بود. این مصوبات شامل مشوق‌ها و تسهیلاتی برای مالکان بود. با این حال، کاظمیان با ابراز نگرانی اظهار داشت که به دلیل عدم ارائه مستندات و اطلاعات جامع از سوی شهرداری تهران، ارزیابی دقیق عملکرد این نهاد و میزان انطباق آن با مصوبات هنوز ممکن نیست.
دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری به دو سطح اصلی ابهام اشاره کرد: نخست، سرنوشت حدود ۱۱۳ پلاک مسکونی که مستقیماً در جنگ ۱۲ روزه آسیب دیده‌اند و دوم، وضعیت سایر املاکی که از تسهیلات و تراکم‌های تشویقی این مصوبات بهره‌مند شده‌اند. کاظمیان توضیح داد که برای ۱۱۳ پلاک آسیب‌دیده، در صورت عدم امکان استفاده از ۵۰ درصد تراکم تشویقی در همان پلاک، امکان انتقال این ظرفیت به سایر ساختمان‌ها یا پلاک‌ها پیش‌بینی شده بود.
وی تأکید کرد که مقرر شده است شهرداری تهران در جلسه آتی کمیسیون ماده ۵، گزارشی دقیق از نحوه اجرای مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶، همراه با تحلیل، ارزیابی و آسیب‌شناسی ارائه کند تا ابهامات موجود رفع و در خصوص ادامه اجرای مصوبات تصمیم‌گیری شود. در خصوص اختلاف نظر شورای عالی شهرسازی و شهرداری تهران پیرامون تداوم این مصوبات، کاظمیان بیان کرد که شهرداری با توجه به استمرار «شرایط ناشی از جنگ»، خواستار ادامه این رویه است؛ اما شورای عالی معتقد است مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ به طور خاص برای خسارات جنگ ۱۲ روزه تدوین شده‌اند و برای جبران خسارات ناشی از «جنگ تحمیلی سوم» (یا جنگ رمضان) در صورت لزوم باید مصوبه جدیدی تعریف شود. تصمیم نهایی در این زمینه پس از بررسی کامل در کمیسیون ماده ۵ اتخاذ خواهد شد.
جزئیات مصوبه و ابهامات آن
مصوبه ۷۱۲ کمیسیون ماده ۵ پس از جنگ ۱۲ روزه با هدف حمایت از بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده به تصویب رسید. بر اساس توضیحات ارائه شده در این نشست، ساختمان‌ها بر حسب میزان آسیب در چهار دسته طبقه‌بندی شدند. دسته‌های یک و دو شامل ساختمان‌هایی با خسارات سطحی نظیر شکستگی پنجره‌ها یا تخریب دیوارهای داخلی بودند که سازه آنها آسیب جدی ندیده بود. اما دسته‌های سه و چهار به ساختمان‌هایی اختصاص داشت که نیازمند پایدارسازی اساسی یا تخریب و بازسازی کامل بودند. برای دسته‌های سه و چهار، حداکثر ۵۰ درصد تراکم تشویقی در نظر گرفته شد تا به تأمین هزینه‌های بازسازی کمک کند. در صورت عدم امکان استفاده از کل این تراکم در ملک اصلی، امتیاز ایجاد شده می‌توانست به پلاک دیگری منتقل شود که این امر به ورود مفهوم پلاک‌های «مقصد» به چرخه بازسازی منجر شد.
اطلاعات ارائه شده در جلسه نشان می‌دهد که ابهامات جدی در خصوص انتقال این تراکم‌ها وجود دارد. مشخص نیست که آیا تمامی تراکم‌های منتقل شده به پلاک‌های مقصد، در ازای ساختمان‌های آسیب‌دیده مشخصی اعطا شده‌اند یا خیر. اعضای شورا بر لزوم شفافیت در این زمینه تأکید کردند و خواستار شدند تا برای هر پلاک مقصد، ارتباط آن با یک پلاک آسیب‌دیده مشخص روشن شود. بدون این اطلاعات، ارزیابی میزان استفاده از ظرفیت تراکم تشویقی مصوبه غیرممکن است.
گزارش بررسی شده در جلسه، شامل ۸۹ پلاک بود. بر اساس آمار مطرح شده، در پنج مورد حقوق تشویقی به پلاک دیگری منتقل شده و در ۱۴ مورد تراکم اضافه بر روی همان ملک آسیب‌دیده اعمال شده است. از میان ۸۹ پرونده، تنها ۲۹ مورد در محدوده تعیین شده مصوبه قرار داشتند. در ۴۸ پرونده، میزان تراکم اختصاص یافته بیش از سقف ۵۰ درصد بوده و حدود ۱۲ پرونده نیز کمتر از این میزان تراکم دریافت کرده‌اند. نمونه‌ای حیرت‌انگیز نیز مطرح شد که در آن یک پلاک ۲۷۴ درصد مازاد بر سقف تعیین‌شده تراکم دریافت کرده بود.
لزوم بازسازی مورد بحث نیست، اما شیوه اجرای آن چرا
این ارقام پرسش‌های جدی را در مورد نحوه اجرای مصوبه برانگیخت. هیچ‌یک از اعضا اصل کمک به مردم و ضرورت بازسازی را زیر سوال نبردند؛ بلکه اختلاف نظر بر سر چگونگی اجرای مصوبه‌ای با سقف مشخص و علت تجاوز از این سقف در برخی پرونده‌ها بود.
یکی دیگر از ابهامات، شمار پلاک‌های مقصد بود. در جلسه عنوان شد که موارد متعددی از دریافت یک یا دو طبقه اضافه با استناد به مصوبه ۷۱۲ وجود دارد که ارتباط آنها با ساختمان‌های آسیب‌دیده اصلی مشخص نیست. این ابهام حتی پاسخ به پرسش ساده‌ای نظیر «ظرفیت تراکم تشویقی جنگ چه زمانی به پایان می‌رسد؟» را دشوار می‌سازد. اگر میزان کلی حق ایجاد شده و تراکم مصرف شده قابل ردیابی نباشد، کنترل و نظارت بر ادامه روند کار نیز محدود می‌شود. اعضا از شهرداری خواستند تا تعداد پلاک‌های دریافت‌کننده تراکم، مکان آنها، میزان تراکم هر پلاک و ارتباط هر پلاک مقصد با پلاک مبدأ را به صورت شفاف اعلام کند.
پرسش بعدی درباره محل مصرف منابع حاصل از این تراکم‌ها بود. مصوبه اساساً برای بازسازی ساختمان‌های به شدت آسیب‌دیده تدوین شده بود، اما شهرداری هزینه‌های دیگری نظیر اسکان مردم در هتل، تأمین مسکن استیجاری، پرداخت اجاره، کمک به خانواده‌ها و بخشودگی عوارض ساختمانی را نیز در دوران جنگ پرداخت کرده بود. سوال این بود که آیا پول حاصل از تراکم‌های تشویقی صرف این موارد شده یا منابع دیگری برای آنها وجود داشته است.
ابعاد خدمات شهرداری و نگرانی‌های شهرسازی
شهرداری تهران در پاسخ، ابعاد گسترده خدمات خود را تشریح کرد. بر اساس گزارش ارائه شده، بیش از ۵۱ هزار واحد مسکونی در تهران آسیب دیده‌اند که غالب آنها در رده‌های یک و دو قرار داشتند. حدود ۱۱ هزار نفر در ۴۶ هتل اسکان داده شدند و برای حدود چهار هزار خانواده نیز تأمین مسکن و پرداخت هزینه اجاره صورت گرفت. اجاره ماهانه برخی واحدها ۲۰ تا ۳۵ میلیون تومان اعلام شد و پرداخت اجاره برای بعضی خانواده‌ها تا زمان آماده شدن ساختمان و حداکثر ۲۴ ماه ادامه خواهد یافت. معاون شهرسازی شهرداری تهران اعلام کرد که آخرین نفر از ۱۱ هزار شهروند اسکان یافته در هتل‌ها، چهارشنبه هفته گذشته هتل را ترک کرده است. همچنین شهرداری از دریافت عوارض بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده صرف‌نظر کرده و ستادهایی برای پیگیری بازسازی در هر منطقه تشکیل داده است.
با این حال، اعضای شورا تأکید کردند که این خدمات قابل تقدیر، ارتباطی با ضرورت نظارت بر تراکم‌های واگذار شده ندارد. به گفته آنها، عملکرد نیروهای شهرداری در روزهای بحران قابل دفاع است، اما در عین حال می‌توان درباره نحوه اجرای مصوبه ۷۱۲ نیز توضیح خواست. بحث اصلی بر سر چگونگی تأمین هزینه این کمک‌ها از طریق حقوق توسعه شهر بود.
نگرانی مهم‌تر به پیامدهای این تصمیمات بر شهر تهران بازمی‌گردد. هر طبقه اضافه در یک پلاک مقصد، صرفاً یک درآمد نیست؛ بلکه به معنای واحدهای مسکونی و جمعیت بیشتر است. این جمعیت به آب، برق، خیابان، پارکینگ، مدرسه، حمل‌ونقل عمومی، فضای سبز و سایر خدمات شهری نیاز دارد. محله‌ای که برای جمعیتی مشخص طراحی شده است، با هر بارگذاری اضافی، بخشی از ظرفیت‌های باقیمانده خود را مصرف می‌کند.
یکی از حاضران با همین استدلال متذکر شد که نباید تمامی کمبودها را از زمین و ساختمان تأمین کرد. اگر قرار است هزینه‌های ناشی از بحران از طریق افزایش ساخت‌وساز جبران شود، باید تأثیر آن بر کیفیت زندگی در تهران نیز محاسبه شود. بازسازی یک ساختمان آسیب‌دیده نباید به تحمیل فشار تازه بر محله‌ای دیگر منجر شود. این نگرانی به ویژه در مورد پلاک‌های مقصد جدی‌تر است، زیرا عدم شفافیت در تعداد و پراکندگی آنها، ارزیابی تأثیر کلی ساخت‌وسازهای اضافی را ناممکن می‌سازد. در حالی که یک یا دو طبقه اضافه بر روی یک ساختمان ممکن است به تنهایی تغییر بزرگی نباشد، تکرار این امتیاز در تعداد زیادی از پلاک‌های شهر می‌تواند منجر به بارگذاری قابل توجهی در محله‌هایی شود که زیرساخت‌ها و خدمات آنها برای چنین افزایشی آماده نیست.
اعضای شورای عالی همچنین درباره ادامه اعتبار زمانی مصوبه سوالاتی مطرح کردند. این مصوبه برای پاسخ به خسارات جنگ ۱۲ روزه تصویب شده بود، اما اکنون خسارات ناشی از دوره‌های بعدی جنگ نیز مطرح است. اگر قرار است همین سازوکار برای دوره‌های بعد ادامه یابد، باید مشخص شود مصوبه قبلی تا چه زمانی اعتبار دارد و چه میزان از ظرفیت آن باقی مانده است. پیشنهاد شد که اگر خدمات و خسارات جدید قرار است از طریق تراکم تأمین شود، موضوع باید دوباره به تصویب برسد و در مصوبه جدید، تعداد ساختمان‌های مشمول، سقف تراکم، نحوه انتخاب پلاک مقصد، منابع قابل تأمین، محل هزینه‌کرد و زمان پایان استفاده از این امتیاز به روشنی مشخص شود.
نمایندگان شهرداری در همین حال اعلام کردند که در صورت نیاز به اصلاح در اجرای مصوبه، این کار انجام خواهد شد، اما روند بازسازی نمی‌تواند متوقف بماند. ساختمان‌های مسکونی و همچنین تعدادی از ساختمان‌های اداری، انتظامی و نظامی آسیب دیده‌اند و برای بازسازی آنها باید تکلیف ضوابط روشن شود.
مسئله اصلی: روش تأمین هزینه بازسازی
برخی از اعضای شورا تأکید کردند که برای هر ساختمان آسیب‌دیده باید میزان حق تراکم ایجاد شده مشخص باشد. اگر این حق به ملک دیگری منتقل شده، پلاک مقصد و میزان تراکم استفاده شده و ارزش اقتصادی آن نیز باید در دسترس باشد. همچنین باید اعلام شود که منابع حاصل از این امتیاز کجا هزینه شده است.
مسئله اصلی بازسازی خانه‌های آسیب‌دیده نیست؛ این ساختمان‌ها باید بازسازی شوند و خانواده‌ها به خانه‌های خود بازگردند. مسئله بر سر روشی است که برای تأمین هزینه انتخاب شده است. تهران ظرفیت نامحدودی برای ساخت‌وساز بیشتر ندارد. هر طبقه‌ای که امروز به عنوان امتیاز داده می‌شود، فردا بخشی از جمعیت و نیازهای شهر را افزایش می‌دهد. اگر تعداد این طبقات، سقف آنها و محل بارگذاری‌شان روشن نباشد، هزینه بازسازی جنگ می‌تواند سال‌ها بعد در شلوغی محله‌ها، فشار بر زیرساخت‌ها و کاهش کیفیت زندگی در تهران نمایان شود.
در جمع‌بندی جلسه، پیشنهاد شد که گزارش کامل اجرای مصوبه و آسیب‌شناسی آن تهیه و پیشنهادهای اصلاحی در نخستین جلسه آتی کمیسیون ماده ۵ مطرح شود. تأکید اعضا بر این بود که پیش از ادامه کار، میزان تراکم واگذار شده، پلاک‌های مبدأ و مقصد و مواردی که از سقف تعیین‌شده عبور کرده‌اند، باید به صورت شفاف اعلام شود. یکی از نکات مهم، تفاوت ابعاد خسارت در دو دوره جنگ بود. سازوکاری که برای جبران خسارت حدود ۱۱۲ ساختمان طراحی شده بود، ممکن است زمانی که تعداد ساختمان‌های مشمول به حدود هزار مورد می‌رسد، دیگر پاسخ مناسبی نباشد. افزایش تعداد پرونده‌ها نه تنها حجم کار را بیشتر می‌کند، بلکه تأثیر شهرسازی تصمیم را نیز تغییر می‌دهد. امتیازی که برای ۱۱۲ پلاک اثر محدودی بر تهران دارد، اگر برای حدود هزار پلاک تکرار شود، می‌تواند بارگذاری قابل توجهی در شهر ایجاد کند.
بر همین اساس، پیشنهاد شد که اصل حق آسیب‌دیدگان برای جبران خسارت حفظ شود، اما شیوه استفاده از تراکم تشویقی متناسب با تعداد جدید ساختمان‌ها دوباره بررسی شود. در جلسه مطرح شد که تفاوت میان جنگ ۱۲ روزه و جنگ رمضان نباید به تفاوت در حق شهروندان آسیب‌دیده منجر شود، اما ممکن است شیوه جبران خسارت در این دو دوره یکسان نباشد. در عین حال، دیدگاه دیگری نیز در جلسه مطرح شد که مصوبه ۷۱۲ را نمی‌توان پس از اجرای بخشی از آن لغو یا به سادگی با مصوبه دیگری جایگزین کرد. بر اساس این دیدگاه، مصوبه می‌تواند ادامه یابد اما دستورالعمل‌های اجرایی آن باید بازنگری شود. در این بازنگری باید سقف استفاده از تراکم، نحوه انتقال آن به پلاک مقصد و امکان رصد میزان امتیاز مصرف شده روشن شود. همچنین از شهرداری خواسته شد گزارش شفاف اجرای مصوبه را ارائه کند. تأکید شد که بررسی جزئیات اجرای مصوبه و انتقاد از موارد احتمالی انحراف به معنای نادیده گرفتن عملکرد مدیریت شهری در بازسازی نیست. آنچه اکنون باید تعیین تکلیف شود، فاصله میان متن مصوبه و شیوه اجرای آن است.
سرانجام، قرار شد گزارش کامل و آسیب‌شناسی اجرای مصوبه تهیه و پیشنهادهای اصلاحی در نخستین جلسه کمیسیون ماده ۵ ارائه شود. به این ترتیب، بحث بر سر توقف بازسازی یا تضییع حق آسیب‌دیدگان نیست؛ بلکه مسئله این است که با افزایش تعداد ساختمان‌های مشمول از حدود ۱۱۲ مورد به نزدیک هزار مورد، آیا تهران همچنان می‌تواند هزینه بازسازی را با همان شیوه قبلی و از محل افزایش تراکم تأمین کند یا باید روش دیگری برای ادامه کار در نظر گرفت.
