به گزارش ابرامباد، با وجود افزایش اخیر سقف تسهیلات پروژه نهضت ملی مسکن از ۶۵۰ به ۸۵۰ میلیون تومان در یک ماه گذشته، کارشناسان بر این باورند که این میزان وام برای تکمیل واحدهای مسکونی کافی نیست. تحلیل‌ها حاکی از آن است که برای غلبه بر این چالش، باید راهکارهای مالی پایدار و در نظر گرفتن محدودیت‌های توان مالی متقاضیان، در دستور کار قرار گیرد.
مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران به تازگی تخمین زده است که هزینه نهایی ساخت یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری در طرح نهضت ملی مسکن، به حدود ۲.۵ میلیارد تومان می‌رسد.
طرح‌های مسکن حمایتی در دوره فعالیت دولت چهاردهم، از مرحله اولیه تأمین اراضی و تعریف پروژه‌ها فراتر رفته و اکنون بر اتمام و تحویل واحدها متمرکز شده است. بر اساس آمارهای جدید وزارت راه و شهرسازی، از آغاز طرح‌های ملی و حمایتی، برای ۸۳۱ هزار متقاضی واجد شرایط در زمین‌های دولتی، پروژه تعریف شده و ساخت بیش از ۷۵۷ هزار واحد کلید خورده است. از این تعداد، ۸۰ هزار واحد در همین دولت به سرانجام رسیده است. با این حال، افزایش سرسام‌آور هزینه‌های ساخت که طبق برخی برآوردها در بخش خصوصی به متری ۴۰ میلیون تومان نیز می‌رسد، همچنان سد راهی بزرگ در مسیر پیشبرد این پروژه عظیم است.
۸۳۱ هزار متقاضی در آستانه خانه‌دار شدن: از تأمین زمین تا تحویل کلید
برای دولت چهاردهم، مسکن حمایتی صرفاً یک آمار نیست، بلکه شامل مجموعه‌ای گسترده از مراحل است؛ از تخصیص زمین، صدور مجوز ساخت و تأمین بودجه تا مراحل اجرایی بنا، ایجاد تأسیسات زیربنایی و در نهایت، تحویل خانه به متقاضی.
بر اساس اطلاعات تازه منتشر شده توسط وزارت راه و شهرسازی، از سال ۱۳۹۸ تا کنون، برای ۸۳۱ هزار نفر از متقاضیان واجد شرایط، پروژه‌هایی عمدتاً با مدل واگذاری زمین به صورت اجاره ۹۹ ساله در اراضی دولتی تعریف و آغاز شده است.
از میان تمامی پروژه‌هایی که تعریف شده‌اند، عملیات اجرایی بیش از ۷۵۷ هزار واحد شروع شده که سهم دولت چهاردهم از آن ۲۱۹ هزار واحد است. همچنین تا به امروز، حدود ۳۱۲ هزار مجوز ساخت برای واحدهای حمایتی صادر گردیده است.
این در حالی است که آماری دیگر که اخیراً توسط همین وزارتخانه منتشر شده، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده برای کل پروژه‌های نهضت ملی مسکن را ۷۶۳ هزار و ۷۰۳ واحد گزارش می‌کند. این تفاوت در ارقام، ناشی از گستره آماری متفاوت میان «واحدهای حمایتی» و «مجموع پروژه‌های نهضت ملی مسکن» است.
جهش بزرگ: پیشرفت فیزیکی از ۲۱ به ۵۲ درصد عبور کرد
تازه‌ترین داده‌ها نشان می‌دهد که پروژه‌های انبوه‌سازی نهضت ملی مسکن، که بر روی اراضی ۹۹ ساله اجرا می‌شوند، به پیشرفت فیزیکی قابل توجه ۵۲.۱ درصدی دست یافته‌اند. این در حالی است که در ابتدای شروع به کار دولت چهاردهم، این شاخص حدود ۲۱.۳ درصد بود. این ارقام بیانگر افزایشی بیش از ۳۰ درصدی در پیشرفت فیزیکی پروژه‌های انبوه‌سازی طی دو سال گذشته است.
پیش از این نیز، وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده بود که از تقریباً ۹۲۰ هزار واحد مسکونی در دست ساخت، ۵۲۸ هزار واحد در قالب طرح‌های انبوه‌سازی قرار دارند و پیشرفت فیزیکی آن‌ها به حدود ۵۱ درصد رسیده است.
در مناطق شهری جدید نیز، که به عنوان مراکز کلیدی اجرای نهضت ملی مسکن شناخته می‌شوند، پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها تا پایان خرداد ماه به ۴۰.۸ درصد رسیده است. در این بخش، حدود ۱۴۰ هزار واحد دارای مجوز ساخت هستند و بیش از ۱۲۰ هزار واحد نیز از حمایت‌های تسهیلات بانکی برخوردار شده‌اند.
با وجود انتقاداتی که در خصوص سرعت اجرای این طرح مطرح می‌شود، یکی از نکات برجسته در کارنامه دولت چهاردهم، رشد چشمگیر تعداد واحدهای تکمیل شده است.
بر اساس آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی، از سال ۱۳۹۸ تا کنون مجموعاً ۱۰۱ هزار واحد مسکن حمایتی به اتمام رسیده است که ۸۰ هزار واحد از آن‌ها در طول دو سال فعالیت دولت چهاردهم تکمیل و آماده تحویل شده‌اند. این بدان معناست که بخش اعظم واحدهای این طرح، در دوره کنونی به بهره‌برداری رسیده‌اند.
علاوه بر این، وزارت راه و شهرسازی قصد دارد تا پایان شهریور ماه امسال، ۱۳۴ هزار واحد مسکونی را در قالب طرح‌های گوناگون افتتاح کند که ۳۲ هزار و ۳۵۰ واحد از این تعداد مربوط به نهضت ملی مسکن است. همچنین، افتتاح پروژه‌های مسکن مهر، بازسازی بافت‌های فرسوده و طرح‌های خودمالکی شهری و روستایی نیز در برنامه‌های آتی قرار دارد.
سایه سنگین هزینه‌های فزاینده ساخت بر سر نهضت ملی مسکن
اما در مقابل تمامی این تلاش‌ها، افزایش سرسام‌آور هزینه‌های ساخت‌وساز قرار دارد؛ عاملی که به شدت بر روند تکمیل پروژه‌ها و میزان آورده نقدی متقاضیان تأثیر می‌گذارد.
بر اساس برآورد حمیدرضا فربودمنش، خزانه‌دار انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران، که در ماه‌های اخیر منتشر شده، هزینه واقعی ساخت پروژه‌های مسکن اجتماعی و طرح‌هایی نظیر نهضت ملی مسکن با سازه بتنی، و بر مبنای نرخ‌های اردیبهشت ۱۴۰۵، بدون در نظر گرفتن تجهیزاتی مانند کابینت، شیرآلات، پکیج و سیستم‌های سرمایشی، به حداقل ۴۰ میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنای مفید رسیده است. در صورت محاسبه بر اساس کل زیربنا، این رقم حدود ۳۲ میلیون تومان به ازای هر مترمربع تخمین زده می‌شود.
این ارقام در حالی اعلام می‌شوند که پیش از این، قراردادهای ساخت این واحدها با مبالغ بسیار پایین‌تری منعقد می‌شد. رشد قیمت مصالح، دستمزد کارگران و سایر اقلام مورد نیاز ساختمانی، شکاف عمیقی میان قیمت‌های اولیه قراردادها و هزینه‌های واقعی ساخت ایجاد کرده است.
همچنین، رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، پیش‌تر هزینه نهایی یک واحد ۱۰۰ متری در نهضت ملی مسکن را، با احتساب تسهیلات بانکی، به طور میانگین حدود ۲.۵ میلیارد تومان برآورد کرده بود.
تسهیلات ۸۵۰ میلیونی: راهکاری برای تسریع یا قطره‌ای در اقیانوس هزینه‌ها؟
در مواجهه با این وضعیت، افزایش سقف تسهیلات ساخت، به عنوان یکی از راهکارهای دولت برای کاستن از بار مالی بر دوش متقاضیان، مطرح شده است.
سقف تسهیلات برای پروژه‌های نهضت ملی مسکن در دولت چهاردهم، ابتدا از ۵۵۰ میلیون تومان به ۶۵۰ میلیون تومان و سپس به ۸۵۰ میلیون تومان ارتقا یافت. رئیس بنیاد مسکن نیز تأکید کرده که بر اساس تصمیمات شورای عالی مسکن، این افزایش تسهیلات برای واحدهایی با پیشرفت فیزیکی بالا در نظر گرفته شده است.
افزون بر افزایش مبلغ وام، مدت زمان مشارکت مدنی تسهیلات تا ۶۰ ماه تمدید شده و برای تعدیل فشار اقساط بر خانواده‌ها، سقف بازپرداخت در دو سال ابتدایی، حدود ۵ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان تعیین گردیده است.
با این حال، باید توجه داشت که افزایش وام به تنهایی، گره از مشکل تأمین مالی پروژه‌ها باز نمی‌کند. با توجه به اینکه در برخی برآوردهای جدید، هزینه ساخت هر مترمربع به ۴۰ میلیون تومان رسیده، حتی وام ۸۵۰ میلیون تومانی نیز تنها قادر به پوشش بخشی از هزینه‌های واقعی ساخت یک واحد مسکونی خواهد بود.
تکمیل زیرساخت‌ها: از آب و برق تا مدرسه، خانه واقعی را می‌سازد
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی دولت چهاردهم، بر لزوم توجه همزمان به زیرساخت‌های اساسی زندگی شهری تأکید دارد. او معتقد است که ساخت صرفاً یک ساختمان، بدون فراهم آوردن آب، برق، فاضلاب، مدرسه، مراکز درمانی و سایر امکانات شهری، نمی‌تواند به معنای حقیقی «تأمین مسکن» تلقی شود.
در همین راستا، حداقل ۲۲ هزار میلیارد تومان بودجه به منظور تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی پروژه‌های مسکن اختصاص یافته و بیش از ۲۰۰ باب مدرسه در محل اجرای این طرح‌ها ساخته شده است.
اهمیت این رویکرد در آن است که تجربیات گذشته در برخی پروژه‌های مسکن حمایتی نشان داده بود، تأخیر در آماده‌سازی زیرساخت‌های شهری پس از اتمام ساختمان‌ها، می‌تواند به مانعی جدی برای اسکان متقاضیان تبدیل شود.
از آمار روی کاغذ تا خانه‌ای که واقعاً در آن زندگی جریان دارد
در ارزیابی کنونی، عملکرد دولت چهاردهم در زمینه مسکن حمایتی حاکی از آن است که ۸۳۱ هزار متقاضی واجد شرایط شناسایی شده و ساخت بیش از ۷۵۷ هزار واحد آغاز گردیده است. از این تعداد، ۲۱۹ هزار واحد به دوران این دولت اختصاص دارد و برای ۳۲۱ هزار واحد نیز مجوز ساخت صادر شده است. پیشرفت فیزیکی پروژه‌های انبوه‌سازی در این دوره از ۲۱ درصد به ۵۲.۱ درصد رسیده و حدود ۸۰ هزار واحد نیز به مرحله تکمیل رسیده‌اند.
با این وجود، معضل اصلی و پرسش بزرگ درباره آینده این طرح، همچنان افزایش شدید هزینه‌های ساخت و شکاف عمیق بین قدرت خرید خانواده‌ها و قیمت نهایی واحدهاست. گرچه افزایش تسهیلات تا ۸۵۰ میلیون تومان و تخصیص بودجه برای زیرساخت‌ها می‌تواند تا حدی این فشار را کم کند، اما با در نظر گرفتن نرخ صعودی هزینه‌های ساخت، تداوم موفقیت‌آمیز پروژه‌ها مستلزم وجود منابع مالی پایدار، بازنگری متناسب در قراردادها و کاهش سهم آورده نقدی از سوی متقاضیان است.
بنابراین، معیار اصلی سنجش موفقیت سیاست مسکن حمایتی دولت چهاردهم دیگر فقط تعداد پروژه‌های تعریف شده یا حتی واحدهای در حال ساخت نیست. بلکه پیروزی واقعی زمانی حاصل می‌شود که خانه‌های ساخته شده با هزینه‌ای منطقی برای خانواده‌های هدف، به همراه دسترسی کامل به امکانات حیاتی مانند مدرسه، آب، برق، حمل‌ونقل و سایر خدمات شهری، به یک «خانه قابل زندگی» بدل شوند؛ مسیری که از «زمین و پی‌ریزی» آغاز شده و باید به «روشن شدن چراغ یک خانه» برای خانواده‌ها ختم گردد.
